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NIE en Espagne

Lors d’un achat immobilier en Espagne, le NIE est obligatoire si vous n’êtes pas espagnol.
Le NIE (número de identidad del extranjero) n’est autre qu’un numéro fiscal d’identité pour les étrangers délivré par la Direction Générale de la Police. C’est un numéro unique, propre à chaque personne qui sera mentionné dans la plupart des documents officiels. Le NIE est indispensable pour l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne.

Il est délivré par 2 organismes :

Le Consulat d’Espagne en Belgique ; où vous devrez obligatoirement prendre rendez-vous pour déposer vos documents avec un délai d’obtention d’un à deux mois. 

La Police Nationale en Espagne ; si vous faites votre demande au commissariat en Espagne certaines villes pourront vous le délivrer immédiatement pour un prix très abordable (environ 10€).

La demande peut se faire également via un avocat.

Attention pour les personnes qui souhaitent résider en Espagne la demande de l’obtention du NIE devra se faire obligatoirement sur place.

Compte bancaire

Vous ne pouvez pas ouvrir de compte bancaire en Espagne à distance, il faut vous rendre sur place, l’ouverture du compte peut se faire en 24h.

Le compte en Espagne vous permettra de virer les fonds indispensables lors de l’acte de vente chez le notaire mais également de payer vos taxes et impôts, ainsi que les paiements de vos charges (électricité, frais de copropriété, assurance habitation etc.)

Il est possible d’ouvrir les mêmes types de comptes bancaires en Espagne qu’en Belgique compte courant, compte épargne ou compte professionnel. Tous les comptes disposent d’un code IBAN qui permet de recevoir et d’effectuer des virements internationaux.

Impôt en Espagne

IRNR est un impôt espagnol obligatoire qui doit être déclaré et payé chaque année par les propriétaires qui ont acquis un bien immobilier en Espagne.

Si vous possédez un bien immobilier vous êtes redevable de l’impôt sur le revenu des non -résidents.

Le Taux pour le calcul de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) peut changer chaque année. Il est calculé sur la valeur cadastral de votre appartement ou de votre maison mais aussi sur les revenus perçus.

Même si vous profitez de votre bien immobilier sans le mettre en location vous devez obligatoirement déclarer l’IRNR au centre des impôts compétents.

Il est calculé en procédant de la différence entre les revenus locatifs que vous avez perçus et les frais/charges que vous avez dépensés pour votre bien immobilier.

Compromis et Acte de vente

Une fois que vous avez trouvé le bien qui vous intéresse et que vous vous êtes mis d’accord avec le vendeur sur le prix de vente et les modalités d’acquisition, on rédige le compromis.

Ce contrat engage l’acheteur à acquérir le bien moyennant le versement d’un acompte et le vendeur s’engage à le vendre.

L’acompte se négocie entre vendeur et acheteur, généralement 10% du prix de vente. Si vous avez au préalable versé une somme pour la réservation du bien, celle-ci sera déduite de l’acompte versé lors du compromis

Le compromis de vente stipule une date maximum pour la signature de l’acte de propriété devant notaire. Il est donc valable jusqu’à cette date. Si vous n’avez pas besoin de passer par un prêt bancaire le délai peut être très court.

Toutes les parties sont présentes lors de la signature de l’Acte de Vente (escritura publica) chez le notaire et il est important que vous puissiez comprendre ce que vous allez signer. Le notaire peut refuser d’attester la vente si lors de la lecture de ce dernier vous ne comprenez pas ce qui est dit. Si vous avez fait appel aux services d’un avocat franco-espagnol, celui-ci pourra être présent pour vous traduire ce qui est dit, ou bien y assister à votre place via une procuration.

L’Acte de Vente reprend les différents versements effectués jusqu’à la date ainsi que le solde du prix qui doit être payé à la signature. Le paiement se fait par virement ou via chèque c’est pourquoi il est obligatoire d’avoir au préalable ouvert un compte en Espagne.

Une fois que l’Acte de Vente est signé, il doit être présenté au Bureau des Hypothèques (Registro de la Propriété) pour y être enregistré.

En attendant le notaire délivre une copie de l’Acte (copia simple). Les impôts et les taxes associées à la vente doivent être payés dans les 30 jours. Le prix de la rédaction de l’acte est fixé par la loi selon le prix de vente du bien (il faut compter 675€ pour un bien de 100000€ et 850 € pour un bien de 400000€)

A ce prix peuvent s’ajouter des frais supplémentaires (longueur de l’Acte, nombre de copies)
Ces frais sont à la charge de l’acheteur.


Notaire et avocat

En Espagne le notaire ne représente pas les intérêts de l’acheteur ou du vendeur, mais ceux de l’Etat, c’est pourquoi il est fortement recommandé aux acheteurs, en particulier aux étrangers, résidents ou non, de faire appel à un avocat qui s’assurera de la conformité de l’intégralité de la procédure d’achat.

Les fonctions du notaire sont :

  • Authentification de l’acte d’achat du bien immobilier.
  • Attestation de l’identité et la capacité juridique des parties.
  • Gestion du paiement du vendeur par l’acheteur et collecte les frais et impôts.
  • Enregistrement de l’acte d’achat notarié auprès du Registre de la Propriété.

L’avocat :

  • Accompagne l’acheteur dans les démarches administratives à accomplir en vue d’acquérir un bien immobilier (notamment l’obtention du NIE pour les étrangers et l’ouverture d’un compte courant dans une banque en Espagne pour effectuer l’acte d’achat puis pour s’acquitter des impôts et taxes concernant le bien, ainsi que pour faciliter le paiement des charges courantes).
  • Vérifie la titularité du bien à acquérir auprès du Registre de la Propriété, ainsi que l’état des charges portant sur ce bien, par exemple l’existence d’une hypothèque constituée pour garantir un prêt bancaire.
  • Contrôle la situation et l’affectation éventuelle urbanistique du bien auprès de l’organisme local compétent.
  • Demande au vendeur un certain nombre de documents permettant de vérifier qu’il s’est acquitté de la taxe foncière (Impuesto sobre Bienes Inmuebles ou IBI), des charges éventuelles de copropriété, de ses factures d’eau, d’électricité, etc.
  • Récolte, dans le cas d’une copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, et vérifie si des charges pèsent sur la propriété et si des travaux futurs ont été engagés.
  • Rédige le compromis de vente (contrato de arras penitenciales), prépare l’acte d’achat notarié et organise la signature de l’acte d’achat notarié et s’assure du respect de toutes les formalités concomitantes.
  • Vérifie la légalité de la procédure d’achat, joue un rôle d’intermédiaire au cours du processus d’acquisition et peut avoir mandat pour représenter l’acheteur pour la signature de l’acte authentique
  • Peut également accompagner l’acheteur pour effectuer les changements de nom / de fournisseur pour l’eau, l’électricité ou le gaz.

L’agence immobilière

Vous propose et présente des biens selon vos critères de recherche, vous accompagne dans vos démarches, vous conseille et prend en charge une grande partie des tâches de l’avocat.

 

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